Арест приставами ипотечной квартиры: процедура и последствия

Содержание:

1. Арест ипотечной квартиры в исполнительном производстве
2. Арест при взыскании других долгов
3. Действия должника и банка после ареста ипотечного жилья
4. Что означает преимущество залогодержателя при обеспечении иска
5. Отмена ареста по заявлению кредитора
6. Могут ли приставы забрать ипотечную квартиру
7. Арест и продажа ипотечной квартиры при банкротстве

Судебный исполнитель имеет право наложить арест на имущество должника в пределах, разрешенных законодательством. Однако, если имущество уже заложено, то здесь применяются особые нормы. Это касается и квартир, находящихся в ипотеке.

Сотрудник службы судебных приставов может наложить арест на жилье, обремененное залогом, исключительно в случае взыскания задолженности по ипотечному договору. В ситуации, когда арест на ипотечное жилье установлен по иным основаниям, залогодержатель, то есть кредитор, непременно предпримет шаги для отмены ареста, ограничивающего его права.

Арест ипотечной квартиры в исполнительном производстве

Арестовывание имущества является мерой предосторожности, которая включает в себя запрет на совершение каких-либо сделок с имуществом, в том числе его продажу. Например, если на квартиру наложен арест, судебный пристав может ограничить возможность регистрации в ней новых жильцов.

По закону возможны следующие сценарии ареста:

• Арест по решению судебного пристава может быть наложен после начала исполнительного производства;

• Арест по решению суда возможен, если в процессе гражданского судебного разбирательства истец подал ходатайство о предварительном обеспечении иска.

Если у должника в процессе исполнения судебного решения или у ответчика в гражданском деле имеется в собственности квартира, такое имущество может быть использовано для удовлетворения требований кредитора. Приставы обязательно проверят наличие у должника недвижимости и, возможно, примут меры к её аресту и последующей продаже. Это возможно, когда стоимость квартиры соответствует размеру долга, и найти другой способ погашения задолженности не представляется возможным (часто это происходит, когда у должника нет дохода для погашения долгов).

Федеральная служба судебных приставов (ФССП) также может наложить арест на ипотечное жильё, если производство начато по заявлению банка, имеющего ипотеку в качестве залога.

Однако запрещено обращать взыскание на заложенное жильё, если истцом по иску не является банк, выдавший ипотеку. Это означает, что требования других кредиторов, не имеющих отношения к ипотечному кредиту, не могут быть удовлетворены за счет продажи ипотечной квартиры, по которой еще ведется выплата. Во время процедуры банкротства арест с ипотечной недвижимости может быть снят, но в итоге квартира, скорее всего, будет продана для расчетов с кредиторами.

Существуют дополнительные ограничения на арест имущества, если оно находится в залоге.

В отношении ипотечного жилья такие правила указаны:

В Гражданском кодексе РФ	предусмотрено право залогодержателя на снятие ареста, введенного по требованиям других кредиторов
В законе № 229-ФЗ об исполнительном производстве	описаны порядок ареста и реализации заложенных активов, а также приоритет залогодержателя при распределении средств
В законе об ипотеке № 102-ФЗ	содержатся основания для обращения взыскания на квартиру; приводится судебный и внесудебный порядок реализации

Арест при взыскании других долгов

Судебный пристав имеет полномочия наложить арест на квартиру, находящуюся в ипотеке, как только начинается исполнительное производство по заявлению банка, который является залогодержателем. Обычно такие действия предпринимаются без промедления, сразу после открытия дела. Однако, даже если по каким-то причинам пристав не удержал недвижимость, право распоряжаться ей у должника все равно отсутствует. Это обусловлено спецификой ипотечных отношений: даже пунктуально выплачивающие кредит заемщики должны принять, что их собственность будет обременена до момента полного погашения ипотечного долга.

Даже если заемщик вовремя оплачивает ипотечные платежи, у него все равно могут возникнуть другие финансовые обязательства. В теории, если возбуждено дело по инициативе другого кредитора, судебный пристав может наложить арест на заложенное имущество и организовать его продажу. Однако Верховный суд РФ уточнил в пункте 68 постановления 50 следующие моменты:

1. Заложенное имущество может быть продано только в случае отсутствия других активов должника, доступных для взыскания.
2. Продажа осуществляется исключительно через проведение аукциона.
3. Обязательным условием является указание в документации аукциона о том, что квартира находится в залоге, и этот залог сохранится после смены владельца.

Трудно предположить, что найдется покупатель, готовый приобрести квартиру с действующим залогом, так как снять его можно будет только после полного погашения ипотечного долга. Следовательно, положение закона о продаже жилья, находящегося в ипотеке, по требованиям сторонних кредиторов, на деле оказывается неэффективным. Исключение – это ситуации, когда заемщик уплачивает исключительно ипотечные взносы, игнорируя все остальные долги, что может обернуться для него серьезными проблемами.

В таких обстоятельствах судебный пристав может ограничиться лишь наложением ареста, однако это также малоэффективно из-за сложностей с продажей обремененного жилья. К тому же, залогодержатель имеет особое право, основанное на Гражданском кодексе, требовать снятия ареста, установленного по инициативе конкурирующих кредиторов, желающих взыскать долги за счет недвижимости.

Действия должника и банка после ареста ипотечного жилья

Ситуация заемщика особо не изменится, когда судебный пристав наложит арест на ипотечное жилье. Обязательства по залогу продолжат действовать. Вместе с тем, судебный исполнитель может внести в свое решение дополнительные ограничения помимо запрета на регистрационные операции. К примеру, он может запретить регистрацию новых жильцов или сдачу квартиры в аренду.

Жильцов из квартиры, по которой наложен арест, не выселят, пока не будут проведены торги и право собственности не перейдет к новому владельцу, который оплатил данный объект недвижимости.

Банк, который является залогодержателем, может быть уверен в защите своих интересов, если арест наложен на квартиру либо для того, чтобы взыскать ипотечный долг без расторжения договора и продажи жилья, либо в случае конфискации имущества с последующим расторжением договора, что может повлечь за собой нежелательные последствия для заемщика.

В любом из этих двух сценариев, установление ареста обычно полностью удовлетворяет потребности банка. В случае если доходит до продажи имущества, банк-залогодержатель получит всю сумму, вырученную от продажи (за вычетом издержек на организацию торгов), в пределах суммы долга. Согласно части 4 статьи 78 Федерального закона № 229-ФЗ, в такой ситуации правила очередности выплат не применяются, даже если у заемщика есть другие кредиторы.

Что означает преимущество залогодержателя при обеспечении иска

Арест имущества или денежных средств может быть наложен еще до того, как дело попадет в Федеральную службу судебных приставов. В процессе судебного разбирательства по вопросам взыскания долга, истец имеет право обратиться к судье с просьбой о принятии мер по обеспечению иска. Это создает уверенность в том, что требования кредитора будут удовлетворены за счет арестованных активов.

Процедура обеспечения иска работает так:

1. Если суд принимает заявление от взыскателя, он запрашивает информацию о недвижимости, например квартире, в Едином государственном реестре недвижимости, включая данные о любых залогах.
2. Согласно статье 80 Федерального закона об исполнительном производстве, нельзя наложить арест по заявлению истца, если у него нет преимуществ перед лицом, имеющим залог на имущество.
3. Если же суд вопреки закону удовлетворит ходатайство кредитора, который не имеет залоговых прав, и наложит арест на ипотечное жилье, банк, как залогодержатель, сможет обжаловать это решение с очень высокой вероятностью успеха.

В таких случаях судебные приставы налагают арест на ипотечную квартиру исключительно на основании судебного решения. Сотрудник ФССП лишь выполняет указания суда и не имеет полномочий его отменить или изменить. Чтобы оспорить арест, следует обращаться не к приставу, а напрямую к суду.

Также в статье 80 Федерального закона указано, что требования залогодержателя имеют приоритет перед всеми остальными. С учетом особенностей ипотечного кредитования, банк всегда будет иметь преимущество при аресте и последующей продаже заложенной недвижимости. По этой причине просьба о снятии ареста, наложенного в качестве обеспечения иска, будет удовлетворена. И сам должник может подать жалобу, опираясь на эти же основания.

Госуслуги: как подать заявление судебным приставам онлайн

Отмена ареста по заявлению кредитора

Когда судебный пристав вводит арест на залоговое жилье в рамках процедуры взыскания долгов, банку необязательно что-либо предпринимать. Реальность такова, что найти покупателя на квартиру с арестом достаточно сложно. Однако согласно статье 347 Гражданского кодекса Российской Федерации, банк вправе запросить снятие ареста для того, чтобы взыскать долг с недвижимости. Для этого необходимо обратиться к приставу, ответственному за исполнение. В случае отказа, банк имеет право оспорить решение пристава.

Что касается взыскания с ипотечного жилья, оно возможно либо по взаимной договоренности сторон, либо на основании судебного решения. Банк может инициировать продажу жилья, если выполняются два условия, указанные в статье 54.1 Федерального закона №102-ФЗ: задолженность по ипотеке и оставшаяся часть долга составляют более 5% от стоимости жилья, и задержка платежа превышает три месяца.

Еще стоит отметить положение статьи 61 того же закона: в случае успешной продажи залоговой квартиры, банк использует вырученные средства для покрытия ипотечного долга. Если денег от продажи не хватает для погашения всех требований, обязательства заемщика будут считаться исполненными. Однако, если после продажи остаются лишние средства после покрытия долга перед банком, они будут возвращены бывшему владельцу жилья.

Могут ли приставы забрать ипотечную квартиру

Судебные приставы выполняют важную миссию по взысканию задолженности в пользу лица, предоставившего исполнительный лист. В их арсенале для работы с недвижимостью находится множество инструментов:

• Они могут определить, как будет использоваться жилище во время его ареста и до момента продажи;
• Они проводят оценку стоимости недвижимости;
• Занимаются подготовкой необходимых бумаг и организацией аукциона;
• В случае продажи имущества, они могут выселить должника и других проживающих;
• Они направляют документы в полицию для того, чтобы снять выселенных с регистрационного учета;
• И, наконец, они перечисляют собранные средства от продажи в банк.

Закон о ипотеке в своей 54 статье дает должнику шанс попросить отсрочку продажи до года, чтобы погасить долг. Хотя выплатить весь ипотечный кредит за год удается не всем, это действительно возможно, особенно если кредит уже почти выплачен. Но стоит помнить, что если заемщик оказался в процессе банкротства, суд, скорее всего, не пойдет ему навстречу с отсрочкой.

Арест и продажа ипотечной квартиры при банкротстве

Когда в отношении заемщика начинается процесс банкротства, исполнительный лист арбитражного суда обязывает сотрудника ФССП отменить все предыдущие аресты. Однако это не дает заемщику право продать свою квартиру — в процессе банкротства продажа имущества осуществляется строго под надзором финансового управляющего.

Однако до начала процедуры банкротства, если залогодержатель, то есть банк, согласен, заемщик может продать свое жилье и таким образом погасить все свои долги перед кредитором, который выдал ипотеку. Важно лишь, чтобы к моменту продажи на этот объект недвижимости не было наложено ареста со стороны ФССП.

В процессе банкротства сохранится обеспечение кредита в виде залога для банка, а также будет установлено ограничение на распоряжение активами без разрешения финансового управляющего.

Что касается ипотечного жилья, то его продажа на аукционе в случае банкротства является обязательной процедурой. Несмотря на обсуждения о возможности сохранения за банкротами их единственного жилья, на данный момент ипотечная недвижимость без исключения выставляется на торги. Это происходит независимо от того, были ли у заемщика просрочки по платежам или он исправно их выплачивал.

После того как новый владелец оформит права на квартиру, произойдет выселение бывшего собственника. Даже если денег от продажи недвижимости не хватит для полного покрытия долгов, оставшиеся кредитные обязательства будут списаны.

Вот в чем заключается преимущество процедуры банкротства: даже если после продажи активов у банкрота останется многомиллионный долг, его аннулируют.

Прохождение банкротства, если у вас в собственности недвижимое имущество, имеет свои сложности. А при ипотеке их становится больше. Но наши квалифицированные юристы помогут разобраться в нюансах процедуры.

Мы решим вашу проблему с долгами!
Бесплатная консультация

Оставьте свой номер телефона и получите бесплатную консультацию наших юристов

Нажимая кнопку «Получить консультацию», вы даете согласие на обработку своих персональных данных